Cara Pengendalian Guna Lahan Perkotaan

Green (1981:28), membagi bentuk pengendalian penggunaan lahan ke dalam 2 (dua) kelompok bahasan yaitu pengendalian perencanaan (planning control) dan pengendalian bangunan (building control).
1. Pengendalian Perencanaan (planning control)
Pengendalian perencanaan (planning control) menurutnya dapat berupa suatu rencana pembangunan (development plan). Perencanaan tersebut terbagi lagi menjadi 2 (dua) dokumen pokok, yaitu :

• Pernyataan (komitmen) tertulis dan peta dasar, dimana keduanya memerlukan persetujuan menteri.
• Rencana struktur yang didukung rencana-rencana lokal. Rencana struktur berisi pernyataan tertulis yang didukung diagram dan dokumen-dokumen penjelasan lainnya, tetapi tidak dilengkapi penggunaan lahan secara detil. Masing-masing rencana lokal terdiri dari sebuah peta dengan pernyataan tertulis yang didukung oleh diagram, penjelasan-penjelasan dan hal-hal deskriptif lainnya.

Selanjutnya, Green juga berpendapat bahwa ada beberapa standar perencanaan yang tercakup dalam suatu rencana pembangunan, antara lain :

• Kepadatan penduduk untuk membatasi ruang-ruang kediaman yang terdapat dalam area yang disediakan.
• Koefisien Lantai Bangunan (Floor Space Index) dan bidang rangsum (plot ration) merupakan metode-metode alternatif yang digunakan untuk membatasi area lantai dalam suatu pembangunan non permukiman dalam kaitannya dengan ukuran bidang.
• Standar pencahayaan untuk memastikan bahwa dalam suatu kegiatan pembangunan yang baru menyediakan pencahayaan dan udara yang cukup.

Foto Udara Tata Guna Lahan Kota Malang
Permukiman Sekitar Universitas Brawijaya Malang (Google Map Tahun 2014)

.
2. Pengendalian Bangunan (buiding control)
Bagian dari pengendalian bangunan (building control) menurut Green (1981: 28-31)  adalah peraturan-peraturan bangunan. Peraturan-peraturan ini menghendaki adanya kepatuhan terhadap rencana-rencana yang ada dan informasi-informasi yang lain yang meliputi bahan-bahan bangunan, metode-metode konstruksi dan hal lainnya yang berhubungan dengan kesehatan dan keselamatan, seperti daya tahan terhadap kelembaban, terhindar dari bahaya kebakaran, pengangkutan sampah, drainase, ventilasi dan struktur stabilitas.

Suharso (1987:11), pada umumnya dikenal 5 (lima) bentuk perangkat peraturan pengendalian penggunaan lahan, yang dalam hal ini juga akan berpengaruh terhadap penataan ruang, antara lain :

1. Zoning, merupakan bentuk perencanaan tata ruang yang mengandung strategi perencanaan wilayah dalam upaya mengatur pemanfaatan sumber-sumber secara lebih efisien dan efektif. Perencanaan secara garis besar ini tidak terlalu mendetail tetapi merupakan integrasi kebijaksanaan tingkat puasat dan merupakan pola dasar perencanaan daerah.
2. Peraturan Sub-divisi, merupakan sederetan peraturan dan petunjuk pelaksanaan perencanaan dalam lingkungan area yang lebih kecil, yang mengikuti pola pola perencanaan zoning.
3. Peraturan Bangunan, merupakan sederetan peraturan dan petunjuk pelaksanaan perencanaan bangunan secara mendetail, meliputi segi teknis dan administrasi, mengikuti peraturan sub-divisi dan Zoning.
4. Persetujuan (permission/permit), merupakan prosedur pengendalian dan pengawasan oleh aparat pemerintah bagi setiap perencanaan pembangunan.
5. Rencana Perkotaan, merupakan rencana tata ruang kota yang disusun oleh Pemerintah Kota dan disahkan oleh Pemerintah Pusat.

Kivell (1993:133), rencana guna lahan dan zoning merupakan instrumen penataan ruang. Kedua bentuk instrumen ini umumnya didetailkan dalam rencana struktur atau lebih detail lagi dalam rencana kawasan yang menunjukkan dimana pembagunan akan diijinkan dan dalam bentuk apa. Tujuan rencana kawasan tersebut adalah :

• Membatasi penggunaan ruang yang diijinkan.
• Menjamin keseimbangan pemanfaatan lahan untuk seluruh aktivitas pada seluruh kawasan yang strategis.
• Menghindari penggunaan lahan yang tidak strategis.

Shirvani (1981: 40-41), peraturan zoning (zoning ordinance) merupakan perangkat pengendali yang praktis dalam perancangan kota. Zoning Ordinance juga dimaksudkan agar rencana berjalan sesuai dengan yang telah ditentukan, termasuk dalam mekanisme perijinan (building permit) dan ketentuan khusus yang mengaturnya. Selain itu Zoning Ordinance ini juga bisa mendorong terciptanya penyediaan fasilitas umum dan lingkungan kota yang manusiawi, terutama pada penciptaan suasana pejalan kaki pada street level dan penyediaan ruang (space) bagi kegiatan-kegiatan pendukung (activity support).

Nurmandi (1999: 172), berpendapat tentang manajemen perijinan. Pada hakekatnya, manajemen perijinan merupakan mekanisme kontrol dan sarana untuk membela kepentingan umum, sering hanya merupakan jaringan formalitas saja. Ijin prinsip, ijin lokasi dan ijin mendirikan bangunan (IMB) dapat dijadikan semacam mekanisme kontrol yang harus mengacu pada atau menjadi instrumen rencana tata ruang yang ada. Namun di lapangan, ijin prinsip dan ijin lokasi seringkali diberikan tanpa atau tidak mengacu kepada rencana tata ruang yang ada.


Daftar Pustaka:
Dunn, Green, Ernest. H., Building Planning and Development, Hongkong: The Macmillan Press Ltd.,  1981
Kivell, Philips, Land and The City: Pattern and Process of Urban Changes, London: Rauledge, 1993.
Nurmandi, Achmad, Manajemen Perkotaan: Aktor, Organisasi dan Pengelolaan Perkotaan di Indonesia, Yogyakarta: Lingkaran Bangsa, 1999.
Shirvani, Hamid, Urban Design Review: A Guide for Planners, Washington DC: American Planning Association, 1981.
W. Suharso, Tunjung, Teori Pengembangan Wilayah, Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota ITN Malang, Diktat Kuliah, 1987.
Hari (2003), Advice Planning Sebagai Pengendali Guna Lahan Di Kota Malang, Tesis-S2 Magister Perencanaan Pembangunan Wilayah Dan Kota Program Pascasarjana Universitas Diponegoro, Semarang..

Share